Тест-драйв

Ипотека льготная или семейная — что выгоднее?

Президент Владимир Путин продлил сроки действия льготной ипотеки. Программа господдержки будет доступна ещё один год — до 1 июля 2022-го. Правда, на новых условиях. Разбираемся вместе с экспертами, что изменилось и какой вид кредитования выбрать.
Какую ипотеку выбрать

Содержание

Льготная ипотека

Программа льготной ипотеки стартовала в апреле 2020 года. Она была задумана как мера господдержки для двух категорий граждан:

  • людей, которые нуждались в улучшении жилищных условий;
  • представителей строительной отрасли, которые из-за кризиса и снизившегося спроса на жильё несли большие убытки.

Изначально программа была рассчитана на год, и в ней действовали такие условия:

  1. Ипотека выдавалась под 6,5% годовых на весь срок выплат. Разницу между рыночной стоимостью и льготной ставкой застройщикам и банкам компенсировало государство.
  2. Льготная ипотека не распространялась на покупку вторичного жилья или строительство частного дома. Её можно было взять только на квартиру в новостройке — готовую или находящуюся на стадии строительства. Жильё можно было купить только у юридических лиц — застройщиков или подрядчиков.
  3. Программа была доступна для всех граждан России, независимо от семейного положения и наличия детей.
  4. Максимальный размер займа для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составлял до 12 млн рублей, в остальных регионах — до 6 млн рублей.
  5. Первоначальный взнос должен был составлять не менее 15% от стоимости жилья.

В таком виде программа ипотеки с господдержкой должна была действовать до июля 2021 года. Однако её решили продлить на год, так как рынок ещё не восстановился.

После 1 июля 2021 года условия льготной ипотеки изменились: ставка выросла с 6,5 до 7%, а максимальный объём займа сократился до 3 млн рублей для всех регионов. Это сделало программу менее привлекательной для столичных покупателей.

Первоначальный взнос остался прежним — 15%. Но учитывая, что за прошедший год средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы выросла, можно считать, что с 1 июля льготная ипотека для Москвы и области попросту закончилась. Только сравните: если в июне 2020 года покупателю понадобилось бы для покупки студии 4,83 млн рублей, то в июне 2021 года уже 7,11 млн рублей, то есть на 2,28 млн рублей больше. Это значит, что и сумма взноса стала больше.

Повышение цен специалисты объясняют законами рынка: ипотека под льготный процент вызвала большой ажиотаж. Особенно в столице, где под прежнюю максимальную сумму кредита в 12 млн был большой выбор жилья. На рост спроса отреагировали застройщики, которые постепенно начали поднимать цены. Покупатели видели, что квартира, которая ещё вчера стоила 8 млн, за день поднималась в цене до 8,3 млн, а через неделю прибавляла ещё триста тысяч.

У людей сработал инстинкт. Казалось, что завтра жильё будет стоить ещё больше, поэтому возникла паника и желание купить его прямо сейчас. По цене, которая выглядела выгодной. Попытки застройщиков спекулировать на цене и страх людей остаться без квартиры подогревают друг друга до сих пор. Люди берут ипотеку, потому что ставка в 6,5% кажется для них маленькой. Но они забывают о том, что уже платят за квартиру гораздо больше, чем она стоит на самом деле.

Семейная ипотека

С 2018 года в России действует ещё одна ипотека с господдержкой, которая выгодна для семей с детьми. На старте программы условия выглядели так: ставка составляла 5%, а детей должно было быть не менее двух. Притом второй ребёнок должен был родиться не раньше 1 января 2018 года.

Год спустя в программе смогли поучаствовать родители с одним ребёнком-инвалидом.

С 1 июля 2021 года Владимир Путин расширил условия семейной ипотеки ещё раз. Теперь они выглядят так:

  1. Программа стала доступной для семей с одним ребёнком. Условие то же: если он родился после 1 января 2018-го.
  2. На льготную ипотеку вправе претендовать и те, у кого малыш появился в браке, и одинокие родители.
  3. Кредитная ставка выросла с 5 до 6%.
  4. Первоначальный взнос составил, как и раньше, 15% от стоимости жилья. Для него можно использовать материнский капитал и другие субсидии, дотации или материальную помощь.
  5. По семейной ипотеке можно не только купить квартиру, но и получить средства на строительство частного дома и покупку земли для него.
  6. Продавцом жилья должна быть компания-застройщик или подрядчик. Нельзя приобрести жильё у другого человека, даже если он купил квартиру в новостройке.
  7. Семейная ипотека действует и на вторичку — но только в сельской местности на Дальнем Востоке. К тому же в ДФО купить домик в деревне можно и у физических лиц.
  8. Максимальная сумма кредита осталась в пределах 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. А для регионов — до 6 млн рублей включительно.
  9. Если ребёнок в вашей семье появился уже после того, как вы взяли кредит на жильё на общих основаниях, то теперь вы сможете рефинансировать его по новым выгодным условиям.

Последние два пункта — самые важные. Именно они выгодно отличают семейную ипотеку от обновлённой льготной.

Читайте также: «Как проверить или самостоятельно составить смету на ремонт»

По данным портала ДОМ.РФ, рефинансирование возможно, если ваш договор изначально заключён либо на покупку жилья на первичном рынке в новостройке или строящихся домах, либо на покупку жилья на вторичном рынке на Дальнем Востоке. Иными словами, формулировки в старом договоре должны совпадать с условиями семейной ипотеки. Исключение составляет ипотека, которую вы взяли на строительство дома или приобретение земельного участка под строительство — их рефинансировать по более выгодным условиям не выйдет.

Программа для семей с детьми действует до конца 2023 года, а при установлении ребёнку инвалидности после 2022 года — до 2027-го.

Какая программа ипотеки выгоднее

В семейной программе ипотеки суммы кредита всё ещё достаточно высокие и для Москвы и Санкт-Петербурга, и для регионов. К тому же она доступна не только для тех, кто официально состоит в браке, но и для родителей-одиночек, а также для пар, которые не торопятся в ЗАГС. Поэтому если у вас есть дети, родившиеся не раньше 1 января 2018 года, или ребёнок-инвалид, то эта программа — самая выгодная.

«Льготная ипотека» стала выглядеть менее выгодно в 2021 году из-за высоких цен на жильё и маленького размера кредита. Специалисты прогнозируют, что спрос на неё постепенно снизится. Уже сейчас эту тенденцию зафиксировал ДОМ.РФ. По их данным, за первую неделю после продления программы было подано лишь 10 тысяч заявок. Для сравнения: за последнюю неделю действия программы господдержки под 6,5% годовых таких заявок было почти в три раза больше — 28 тысяч. Это значит, что есть смысл подождать, пока цены снова вернутся в норму.

Если вы всё же настроились купить жильё по льготной ставке в течение ближайшего года, специалист по подбору жилья Юлия Дорохина советует рассмотреть студию или однокомнатную квартиру не в Москве, а в городах поблизости: Железнодорожном, Балашихе, Мытищах, Раменском, Жуковском.

Или же вовсе отказаться от господдержки.

Учитывая, что большая сумма первоначального взноса сейчас многим не по зубам, я бы посоветовала пользоваться стандартной программой ипотеки под 9,29%. Многие банки предлагают различные опции для снижения процентной ставки. Кроме того, для своих клиентов я составляю график погашения ипотеки, который снижает процентные выплаты по кредиту.

Бонус: как сделать покупку квартиры в ипотеку выгодной и безопасной?

Покупайте летом

Оптимальным временем для покупки жилья Юлия Дорохина считает лето. В этот период многие уезжают на отдых, и спрос на квартиры снижается на 15–20%.

По этой причине летом больше всего шансов получить скидку у застройщика. Обычно она составляет от 2 до 5%, в исключительных случаях — 7%.

Помочь получить скидку при покупке может риелтор. Однако не стоит ожидать, что он сумеет переиграть рынок и достать вам квартиру по старой, дольготной цене. «Риелтор не волшебник. Обычно он может поторговаться и скинуть 100–200 тысяч, не более. Рассчитывать на скидку в несколько миллионов, покупая однушку, наивно», — говорит Виктор Мягкий.

Проверяйте условия

Раньше семьи с детьми могли получить пониженную ставку по кредиту только на три или пять лет. Сейчас и в семейной ипотеке, и в льготной ипотеке ставка зафиксирована на весь срок действия кредита. Однако юрист Марина Пантелеева всё равно советует внимательно читать договор, прежде чем подписывать его с застройщиком. «Если в договоре указано, что ставка может меняться в одностороннем порядке, это не очень хороший сигнал. Также этот нюанс может содержаться не в самом договоре, а быть указан как отсылка к общим правилам на сайте банка. Всё это нужно заранее изучить», — говорит Марина Пантелеева.

Похожие статьи